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  • 共享辦公遭遇瓶頸 空置率大幅上升租金低至五折
  • 2019年09月26日來源:央視財經

提要:全球共享辦公標桿企業WeWork原定本周上市,最近把上市時間推遲到10月或以后,原來估值470億美元,現在估值降至200億美元以下,公司債隨之大跌。對于WeWork在中國的前景,不少人士表示質疑。而在國內,共享辦公經營情況如何呢?

全球共享辦公標桿企業WeWork原定本周上市,最近把上市時間推遲到10月或以后,原來估值470億美元,現在估值降至200億美元以下,公司債隨之大跌。對于WeWork在中國的前景,不少人士表示質疑。而在國內,共享辦公經營情況如何呢?一起看看記者的調查。

記者來到深圳市的一家寫字樓,看到wework正在裝修,準備入駐。在wework深圳另外一個辦公區,公司員工表示是七月份開張,現在預約可以有七折優惠。

WeWork在中國市場的營收占到其總營收的5.5%,高于上年的3.4%,但是wework財務情況長期不樂觀。

2019年上半年收入約15億美元,同比翻了一番;凈虧損達9億美元,與去年同期的7.2億美元相比增長25%,虧損繼續擴大。

深圳市尚瓏基金管理有限公創始合伙人沈俊紅:從財務數據來看,整體的營收增長還是非常的可觀的,就說明它在快速的擴張。但是在擴張的同時,邊際收益并不能覆蓋邊際成本,所以就導致了整個虧損的敞口是越來越大的。虧損的原因可以歸結于日益增長的租金的成本,以及為了獲取更多的用戶去做資金的補貼。

國內其他共享辦公經營現狀如何呢?記者在深圳見到中介公司負責人王國成,他介紹說,目前深圳辦公樓空置率普遍呈現上升趨勢,共享辦公通過不同方式降價吸引客戶,給新的客戶較長的免租期,相當于變相降價,部分區域出租價格最低出現五折。

深圳愛布丁夢想科技有限公司總經理 王國成:福田的話,其實像有些共享辦公的話,(單人單工位)它的原始定價,比如說在四千五千甚至六千,現在有些折扣的話,就可能降到兩千到三千左右,其實下降的幅度還是蠻大的。

記者來到深圳一些辦公樓現場,發現大片空置的區域。中介人員告訴記者,這片地方原來是共享辦公企業租用的地方,但是現在已經不再租用。

深圳某中介:(共享辦公)整層有幾十個單位,現在基本空了一大半出來,空置率有40%。

中介人員表示,共享辦公整體出租率從2017年到2019年連續三年呈現下滑趨勢,共享辦公整體運營不佳。

深圳愛布丁夢想科技有限公司市場經理 鐘志毅:因為它們的定價都相對會比較高端,是處于市場的高端的服務,所以他們定價會高于市場大概30~50%。大概2017年的時候,整體的市場出租率是80%以上的,到目前為止的話,整體市場出租率可能下滑到70%左右。

業內人士表示,近兩年初創企業數量逐步減少,共享辦公一哄而上供大于求,不少共享辦公因為融不到資、盈利模式單一、入駐率低、服務專業度不足等原因經營困難,逐漸被市場淘汰。

共享辦公營收單一風險大 用戶體驗不佳

在國內,共享辦公從2015年開始流行起來。目前,共享辦公企業在運營過程中遇到什么困難,租用這些共享辦公的客戶體驗感如何呢?

端木楊是深圳一家共享辦公企業的創始人,他告訴記者,他從2015年開始創業,辦公分點曾經擴張到九個,現在只留下能盈利的三個,其他都已經關閉。關閉的項目都是和二房東簽合同,周期較短,無法保持長期的運營。

思微共享辦公創始人 端木楊:最開始我們的好幾個項目都是本身就是跟二房東拿的。所以它本身其實就已經利潤空間就很小了,臨近租期到約或者是中途的時候,房東不愿意降價,或者是不愿意調整,其實這個賬就算不過來。

據業內人士分析,共享辦公容易虧損的原因在于,投資人所投資的現金大部分用來裝修,全行業租金普遍下滑,項目一落地便貶值,還產生了后期的負債,市場不確定因素多,后期運營至少需要六七年的時間才能收回成本。

思微共享辦公創始人 端木楊:如果這個物業不是你自有的話,你是靠租來,然后再靠大筆的裝修,企圖靠溢價,其實風險非常大,除非市場非常旺盛,然后你可以保持長久的高入住。 不然的話其實風險是非常大的。

共享辦公面臨的又一大難題是利潤來源單一。如果租金收入受到影響,勢必會重創營業收入。業內人士披露,物業租金、折舊、人員工資是共享辦公的主要成本,其中物業租金占到50%-60%。

深圳愛布丁夢想科技有限公司總經理 王國成:經營當中的話,比如說投入裝修成本,包括租賃成本,有一些他們本身租賃成本就會比較高的情況下,導致他們其實非常難達到盈虧平衡線。

溫瑩瑩是一名自媒體的創業團隊合伙人,她告訴記者,剛開始創業前幾年是租用共享辦公的,但是隨著團隊人數的增加,當時租用的共享辦公已經沒辦法容納更多人,而且在租金方面,成本也不斷增加,于是他們從共享辦公轉移到傳統辦公室。

租戶溫瑩瑩:在深圳租過了兩個價格分別是1650元和1900元。然后在這邊的話,我們整體20來個人,人均攤下來,它的工位大概在1000元左右,相對來說便宜了將近一半。

除了考慮成本因素,溫瑩瑩也表示,共享辦公的會議室是有限的,需要提前預約,如果預約不到,就不得不在辦公區開會,這樣會影響到會議的私密性,這也是團隊想搬到傳統辦公室的原因。

租戶溫瑩瑩:平時的話因為我們大家一起共事,我們進行整體的開會也好,還有一些公司的一些比較私密的東西進行講解也好,都會被其他公司影響到。

共享辦公創立之初,為了給初創企業帶來良好辦公環境,拎包入住成為共享辦公流行起來的原因之一,但由于租金提高、場所規模的限制等原因,導致共享辦公不再適合不同類型的客戶。共享辦公運營商表示,共享辦公現在服務的群體逐漸以大客戶為主。

珠海市蜜蜂科技有限公司副總裁冷小天:目前來看的話,其實對于這種世界500強企業,包括一些相對體量比較大的知名公司,反而是占到了我們的營收的大頭。如果從工位租金的收入來看的話,應該是超過50%。

從重資產轉型輕資產 共享辦公探索業務新模式

在經歷4年之后,租工位依然是共享辦公主要盈利手段。為了走出困境,共享辦公向入駐企業提供各種服務,比如資源對接、融資路演等配套服務。

記者來到深圳南山后海的一棟寫字樓,發現這家公司的裝修風格和傳統辦公室不太一樣,具有強烈的個性色彩。負責這家公司前期設計的則是一家共享辦公運營商,他跟記者介紹說,為企業提供定制化的辦公空間,這種新模式有利于增加收入。

珠海市蜜蜂科技有限公司副總裁 冷小天:因為租金已經是由客戶提供了,我們可以直接為客戶提供這種定制化的設計打造和運營管理服務,這個都是直接的營收,所以它的這種營收會更可觀,利潤會更可觀一點。

冷小天告訴記者,當初推出這種服務也是因為用戶的要求而促使新的業務誕生。這種個性化的定制以面向大企業為主。共享辦公運營商擁有自己的設計院,并且裝修工期短。像這樣的項目,他們只用了45天的時間便完成。

珠海市蜜蜂科技有限公司副總裁 冷小天:它們的體量足夠大,比如說可能自身就有幾百人甚至幾千人的規模,他們其實是不需要去跟其他公司去共享一個辦公空間,反而會有很多個性化的需求。

共享辦公運營商嘗試從重資產走向輕資產,除了為客戶整體裝修,他們探索輸出運營管理。端木楊表示,過去租場地裝修,再租出去給新的租客這種模式風險過高,無法保證正常現金流。現在公司不再盲目地租用場地,而是和房地產商合作共同經營。

思微共享辦公創始人 端木楊:(房地產商)他們之前比較善于做的是把城中村的樓改成博喻長租公寓,然后讓它品質提升。對于辦公這塊可能他們就沒有太多的經驗,所以找到我們,我們完全是可以發揮我們對辦公空間運營的這段時間的積累。

隨著辦公樓空置率的提高,為了吸引新客戶,房地產開發商在對外出租場地上進行簡單裝修甚至是精裝修,聘請專業人士來做運營管理,而共享辦公運營商則可以彌補開發商這方面的不足,兩者合作相得益彰。

深圳愛布丁夢想科技有限公司總經理 王國成:共享辦公跟開發商可能很大的可能性會往一條路去走,是在于說共享辦公輸出品牌管理輸出運營,去降低開發商的這種控制的風險,從而達到雙贏的這種態勢。



責任編輯:嚴珣文
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