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  • 深圳共享辦公現狀盈利難 大多在回血階段
  • 2019年10月10日來源:界面新聞

提要:維持了3年的“共享浪潮”之后,全國共享辦公空間品牌數量的增長速度開始驟降。統計數據顯示,全國共享辦公空間數量由2017年2月的17%,大幅下降至2018年3月的約5%。VCSaaS的數據顯示,2018年至2019年3月,共享辦公品牌減少約40家,發展緩慢、瀕臨破產倒閉狀態的共享辦公空間品牌占總數的28.1%。與此同時,一些最開始建立的品牌也紛紛面臨倒閉或被并購的局面。僅在2018年就有多家共享辦公品牌相繼被合并與收購,例如洪泰創新空間、無界空間、wedo 聯合創業社等,昔日知名共享品牌氪空間也被爆出裁員、縮減規模的消息。

一杯速溶咖啡,一臺MacBook,坐在開放式社區里辦公,成為了這幾年的熱潮。

事實上,這種辦公模式最早來源于國外,主打企業與企業之間聯合辦公,共同擁有工作社區配套之余,也可進行無障礙的溝通和分享。與傳統的辦公租賃相比,“共享辦公”很大程度上滿足了初創型企業與自由職業者的需求,因此在中國幾乎成為了與創業標配的“代名詞”。

依托國內龐大的需求,共享辦公初期曾以極快的速度興起,尤其是在被稱為共享辦公“元年”的2015年。相關數據顯示,當時國內共享辦公空間數量已多至2630家,一年增長比例達64.38%,呈現出井噴式的增長態勢。

維持了3年的“共享浪潮”之后,全國共享辦公空間品牌數量的增長速度開始驟降。統計數據顯示,全國共享辦公空間數量由2017年2月的17%,大幅下降至2018年3月的約5%。VCSaaS的數據顯示,2018年至2019年3月,共享辦公品牌減少約40家,發展緩慢、瀕臨破產倒閉狀態的共享辦公空間品牌占總數的28.1%。

與此同時,一些最開始建立的品牌也紛紛面臨倒閉或被并購的局面。僅在2018年就有多家共享辦公品牌相繼被合并與收購,例如洪泰創新空間、無界空間、wedo 聯合創業社等,昔日知名共享品牌氪空間也被爆出裁員、縮減規模的消息。

而諸如北京、上海、廣州、深圳這些遍地寫字樓的一線城市,作為共享辦公最初滋生的沃土,也在經歷著從“浪潮”到“寒冬”的轉變。尤其是2018年前后,在國內宏觀經濟下行的背景下,共享辦公需求出現了對應的萎縮。

以深圳為例,目前深圳甲級寫字樓的整體空置率升高至23.3%,相對應地共享辦公數量在逐漸減少。據高力國際不完全統計,截至2018年年底,深圳正在運營的各類共享辦公空間已經銳減至180個左右。

共享辦公“鼻祖”Wework恐怕最深有體會,一個月內經歷了估值縮水、IPO擱淺以及CEO被裁事件。盡管公司聲稱是延緩上市,但也難免令共享行業人心惶惶。資料顯示,2010年成立于美國紐約的Wework,主要業務是為有辦公需求的人士或是初創型企業,提供能夠共享的辦公場所與配套社區服務。

自2018年2月進入深圳,Wework目前在深圳區域已有9個共享辦公社區。最新開業的共享辦公點位于福田區漢國中心寫字樓,今年7月份開始投入運營,是WeWork目前在深圳規模最大的共享辦公區,共計11層的辦公區,租期長達10年。

圖片來源:界面樓談

界面樓談走訪了解,Wework的漢國中心寫字樓共享辦公社區約可提供3000多個共享工位,雖已有多家企業與該社區簽署意向入駐書,但仍有大量空位處于招租中。此外,同位于福田區的博今國際寫字樓,WeWork也已拿下部分區域進行共享辦公區的改造。工作人員透露,該項目目前處于裝修階段,預計今年下半年投入使用。

Wework最早嘗到燒錢做大規模的“甜頭”,在成立9年的時間內,業務范圍便已涵蓋全球29個國家,在111個城市中有500多家分店,注冊入駐會員數量達52.7萬名。但如今,面臨市場環境冷淡以及多種風波的WeWork,日后在深圳的“征途”也未必能好過。

曾脫胎于Wework所創模式的優客工場,2015年4月成立至今,已成為了國內最大的共享辦公巨頭之一。從規模上看,目前優客工場已覆蓋包括中國多個一線、新一線以及新加坡、紐約、洛杉磯等在內的44個城市,管理逾200個共享辦公空間。2018年6月,優客工場完成C+輪融資,估值一度超110億元。

優客工場2016年進入深圳,第一家入駐共享辦公空間位于南山后海片區的深圳阿里中心。3年過去,優客工場在深圳已開拓了多達17個共享辦公空間,分布在南山、福田、羅湖等區域,數量將近是Wework在深圳布局的兩倍之多。

界面樓談走訪了兩家分別位于南山和福田的優客工場。在南山核心商圈海岸大廈的優客工場共享辦公區,2017年1月正式投入運營。作為優客工場在深圳的旗艦社區,有近3層空間的規模,合計共享辦公位約700個,分開放式辦公與獨立辦公兩種類型。目前大多為創業型互聯網企業入駐,整體出租率在70%左右。

另一個位于福田中心區新華保險大廈的優客工場社區,與南山海岸大廈的共享辦公區有所不同。據現場工作人員介紹,這家共享辦公區在去年開業,主打偏向商務化的運營,相較缺少自帶的公共區域配套。從現場可看出,將近兩層的辦公空間中,仍有部分工位空缺,整體上并不穩定。

總體而言,相較前幾年的多筆融資與收購并購,優客工場在今年只獲得了一筆融資,是于4月份龍熙地產所追加的逾2億元投資金額。此前相關消息稱,優客工場原定于今年11月的上市計劃也已延期至2020年。除此之外,優客工場與此前并購的方糖小鎮也被傳出沒有實質性合作的消息,被猜測或許在瀕臨合作結束的邊緣。

一家主打“高端辦公空間產品運營商”,聲稱不止是做共享辦公的品牌——Bee+,也正在參與深圳共享辦公的激戰。自2015年9月成立,Bee+已完成珠海、廣州、深圳以及上海等城市的布局。Bee+為旗下每個共享辦公空間配備特色的社交空間,提供茶飲、新零售等業務之余,也將精釀啤酒吧、烘焙、糖果會議室等新概念融入其中。

在產品方面,現階段Bee+主要有三大業務板塊,分別是Bee+共享辦公空間、大中企業定制(辦公空間)服務、Bee+Lifestyle新生活方式空間。在深圳,Bee+共擁有2個共享辦公空間,即位于南山蛇口自貿區的Bee+蛇口G&G創意空間,以及位于福田CBD核心區域的Bee+財富大廈空間。

圖片來源:界面樓談

資料顯示,于2017年8月正式投入運營的蛇口G&G創意社區空間,是Bee+進入深圳市場的首個共享辦公空間,由原有舊廠房改造而成,共計約600余個座位,工位均價在1600元/月,使用面積超過3000平方米。另一家于去年11月投入運營的Bee+財富大廈空間,則是Bee+目前開發單體面積最大的項目,整個空間的面積接近10000平方米,共計可提供1200余個工位。

Bee+財富大廈空間配備了3層共享空間,一層用于接待、二層用于小型過渡企業聯合辦公,三層則為商務層,提供給大企業聯租。據現場工作人員透露,Bee+財富大廈空間目前工位均價在3000元/月,整體出租率在73%左右,仍有部分空位,已運營近三年的南山蛇口的G&G創意社區空間也并未租滿。

此外,Bee+ 的大中企業定制辦公空間服務,在深圳區域已完成了深圳“鉑濤 @ BEEPLUS”總部定制辦公空間,以及為東方富海打造的“OFCPLUS & BEEPLUS” 定制空間。

在Bee+Lifestyle新生活方式空間上,Bee+ 在深圳打造了一個近3000平米的“BEEPLUS超級烘焙工坊”,是集烘焙、甜品、新零售、烘焙學院和清吧為一體的24小時體驗式空間,已于今年年初正式運營。可以說,Bee+除了共享辦公之外,還延伸專屬的產品附加值。

對比之下,同在深圳的另一家共享辦公品牌——科技寺,主打“創業即修行”的口號。目前科技寺在全國乃至全球范圍內共有11個共享辦公空間,分布在北京、上海、深圳和美國舊金山、新加坡等城市。

資料顯示,科技寺成立于2013年,是由創業者所打造的全球創業社群,提倡為創業者提供企業服務、咨詢服務、資本對接等貼合創業者需求的服務。曾入駐Uber中國、神策數據以及活動行、新榜等互聯網新興公司,共孵化企業超過600家。

圖片來源:界面樓談

深圳是科技寺第二個重點布局的城市,自2015年進入已近4年,目前共運營2個共享辦公空間,分別為位于福田中國新媒體廣告產業園的共享辦公空間,以及位于南山科技園南區的中國地質大學產學研基地共享辦公空間。其中,位于福田的共享辦公空間入駐較早,是科技寺在全國的第3家共享辦公空間,工位均價1500元/月,整體規模不大。

科技寺位于南山中國地質大學產學研基地的共享辦公空間,2016年年底正式運營至今,租賃期約3~5年,目前空間規模可容納約400個工位,合計共有2層空間。在設計和氛圍上比較新穎,工位均價在1500~1900元/月,入駐的企業最大規模為20—30人之間,整體出租率在60~70%。

據科技寺工作人員所說,科技寺是更加重視運營和策劃的共享辦公社區,傾向于為入駐的創業企業提供咨詢、資本對接等服務。總體以運營發展為主,再到共享辦公社區的理念,在各個城市的共享辦公社區都主張“輕規模、重運營”,因此擴張相對緩慢,也并不提倡與其他共享辦公品牌做規模化競爭。

問及是否盈利的問題,科技寺的相關工作人員透露,“目前很多共享辦公品牌其實都不在盈利的范圍,即使是規模與市場份額較大的品牌,也大多在‘回血’的階段,畢竟前期所投入的資金過多。”因此,他強調,科技寺不打算只做依靠出租工位謀利的共享辦公空間,也沒有把空間作為主要盈利點,還處于上升期階段。

根據公開資料顯示,2016年11月,科技寺母公司眾創掛牌新三板,完成了由IDG資本領投、匯添富跟投的A輪融資。科技寺也曾在2016年6月份,與美國WeWork簽署戰略合作協議,成為WeWork在亞洲首家創業生態合作方。

顯然,共享辦公品牌最初“先燒錢做規模”的思路已逐漸被顛覆,依靠老方式收取租金的單一盈利,已經不再能“吃得香”。冷卻下的資本福利和日漸浮現的模式弊病,正在促使共享辦公進入冷思考時代,或許唯有探尋模式創新與自身核心價值所在,才能站穩腳跟,不被時代洪流擊垮。



責任編輯:嚴珣文
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